전문가, "주택가 오르지만 거품 아냐"

단기 하락 있을 수 있지만 시장 튼튼

미국이 주택 가격이 거품의 한가운데 있다는 우려가 있다. 주택 가격이 빠른 속도로 오르고 과열 조짐마저 나타나고 있다고 CNN이 보도했다.

업계 관계자들과 경제학자들은 현재와 같은 폭등세가 지속되지는 않을 것이라는데 동의한다. 제프리스의 수석 경제학자인 아네타 마르코프스카는 "현재의 주택 시장은 대공항 이전보다 더 뜨거워졌으나, 거품이 될 위험은 훨씬 낮다"고 전망했다.

현재 주택시장은 2000년대 중반의 주택 가격 거품과는 매우 다른 양상을 보인다. 대규모 주택난이 발생하고 있고 신규 공급이 원활하지 않은 상황이다. 당시 연간 약 200만 채의 주택이 건설된 데 비해, 현재는 160만 채에 불과하다. 

6월 말 현재 매물로 나온 기존 주택도 125만 채로 1년 전보다 19% 감소한 수치이다. 경제학자들은 “일부 시장에서는 단기/ 중기적으로 주택 가격이 하락할 수 있으나, 주택 부족으로 인해 하락이 지속되기는 어려울 것으로 보인다”고 말한다.  전미 부동산중계인협회 (NAR)의 수석 경제학자인 로렌스 윤도 "주택이 부족하며, 주택 가격이 하락하지 않을 것"이라고 전망했다.

지난 20일 S&P 코어로직 케이스실러지수(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices)가 발표한 자료에 따르면 5월 주택가격은 16.6% 급등해 4월 14.8%보다 상승했다. 최근의 수치는 이 그룹이 30년 전에 집값을 추적하기 시작한 이래 가장 큰 연간 주택 가격 상승이다. 지난달 기존 주택의 중간 가격은 36만3300달러로 지난 12개월 동안 23% 상승했다. 이러한 급격한 가격 상승의 결과로 주택 시장이 스스로 가격을 조정하고 있다는 징후가 있다. 

26일 발표에 따르면 6월 신규 주택 판매량은 소폭 하락, 3개월 연속 하락 추세를 보이며, 2020년 4월 이후 가장 낮은 수치이다.  기존 주택 매매도 4개월 연속 감소하다가 6월 들어 소폭 상승했다. 일부 주택 매입 희망자들은 불합리한 가격을 지불하는 대신 주택 임대를 결정하고 있다. 마르코프스카는 "이는 전화위복이 될 수 있다. 재고가 증가함에 따라 집값이 진정될 수 있을 것"이라고 낙관했다. 

오늘날과 2000년대 중반의 또 다른 중요한 차이점은 적어도 차입이 통제 불능이 아니라는 점이다. 은행, 주택 구매자, 감독당국이 과도한 대출에 대해 과거로부터 뼈아픈 교훈을 얻었다. 제이미 다이먼 제이피 모건 체이스 최고경영자는 "집값에 약간의 거품이 있긴 하지만, 현재 대출 상황은 훨씬 더 좋아졌다"고 말했다. 연방정부는 서브프라임 사태 이후 소위 닌자 대출(소득, 직업, 자산이 없는 자들이 주는 대출)을 단속했다.

2004년 연방준비제도(FR)가 금리를 인상하면서 대출 비용이 상승했고, 변동금리모기지를 가진 많은 주택소유자들이 피해를 입었다. 뱅크 오브 아메리카에 따르면 미결제된 담보대출의 2%만이 변동 금리 모기지로, 이는 2006년의 21%에 비해 크게 감소한 수치이다.

가처분소득 대비 주택 담보 대출은 2007년 말 7.2%로 정점을 찍었으나 2021년 초에는 3.45%를 보이고 있다. 뱅크 오브 아메리카의 경제학자들은 “과도한 레버리지는 2000년대 중반 주택 거품의 붕괴를 악화시켰다. 현재 레버리지가 적다는 것은 주택 가격이 하락하더라도 잘 대처할 수 있다는 것을 의미한다”고 말했다.